$750K Housing Discrimination Settlement Puts Georgia Landlords on Notice *
By Carol A. Gasser Moore / * Inglés y español | 
MACON – Federal housing officials say a recent $750,000 disability discrimination settlement involving a Georgia apartment complex should serve as a warning to landlords across the state about their legal obligation to accommodate tenants with disabilities.
The U.S. Department of Justice announced April 30 that Indian Oaks Apartments LTD and related Russell-affiliated property management companies agreed to settle allegations they violated the federal Fair Housing Act by failing to provide a reasonable accommodation to a Fort Valley family with a terminally ill child who had severe mobility impairments.
Federal officials described the settlement as the second-largest ever obtained by the department in an individual Fair Housing Act case.
“This Justice Department will continue to ensure the protection of this right,” Assistant Attorney General Harmeet K. Dhillon said in a statement announcing the agreement.
The lawsuit, filed in U.S. District Court for the Middle District of Georgia in October 2024, alleged the family repeatedly requested a ground-floor apartment because the child suffered from a genetic disorder that caused permanent mobility impairment.
According to the complaint, management failed to grant the requests over a 14-month period despite multiple ground-floor units being available at the Fort Valley apartment complex.
Federal officials said the mother was forced to carry her son in and out of the upstairs apartment with assistance from her older children, causing physical and emotional hardship for the family.
U.S. Attorney Will Keyes said the case sends a clear message to housing providers throughout Georgia.
“Rental property owners and their employees must know and follow the Fair Housing Act, as denying reasonable accommodations is illegal, and our office will not hesitate to pursue those who break the law,” Keyes said.
The case originated after a complaint was filed with the U.S. Department of Housing and Urban Development. HUD investigated the allegations and issued a charge of discrimination before the matter moved into federal court.
In addition to the $750,000 payment to the family, the settlement requires the companies to implement policy changes, provide employee training and report future accommodation requests to the Justice Department.
Housing advocates say the case highlights growing concerns involving accessibility and disability accommodations in Georgia’s rental housing market, particularly in rural communities where accessible housing can be limited.
The Middle District of Georgia includes much of central and South Georgia, including areas surrounding Valdosta, Tifton, Albany and Cordele, making the federal enforcement action significant for landlords and property managers throughout the region.
The defendants in the case included Indian Oaks Apartments LTD, Russell Management Services LLC, H.J. Russell & Company and The Russell Realty LP.
H.J. Russell & Company is a prominent Atlanta-based real estate and development firm with projects throughout Georgia.
Federal law requires landlords to provide reasonable accommodations to tenants with disabilities when necessary to allow equal use and enjoyment of housing.
Examples can include transfers to accessible units, reserved parking spaces, service animal exceptions or other modifications tied to a documented disability.
The Justice Department encourages anyone who believes they have experienced housing discrimination to file complaints with HUD or contact the department’s Housing Discrimination Tip Line.
The case is United States of America v. Indian Oaks Apartments LTD et al., filed in the U.S. District Court for the Middle District of Georgia.
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For our Spanish speakers / Para nuestros hablantes de español
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Acuerdo de $750 mil por discriminación de vivienda pone en alerta a propietarios en Georgia
Por Carol A. Gasser Moore / * Inglés y español |
MACON — Funcionarios federales de vivienda dicen que un reciente acuerdo de $750,000 relacionado con discriminación por discapacidad en un complejo de apartamentos de Georgia debe servir como advertencia para propietarios en todo el estado sobre su obligación legal de ofrecer adaptaciones razonables a inquilinos con discapacidades.
El Departamento de Justicia de Estados Unidos anunció el 30 de abril que Indian Oaks Apartments LTD y compañías administradoras afiliadas a Russell acordaron resolver acusaciones de que violaron la Ley Federal de Vivienda Justa al no proporcionar una adaptación razonable a una familia de Fort Valley cuyo hijo, con enfermedad terminal, sufría graves problemas de movilidad.
Funcionarios federales describieron el acuerdo como el segundo más grande obtenido por el departamento en un caso individual relacionado con la Ley de Vivienda Justa.
“Este Departamento de Justicia continuará garantizando la protección de este derecho”, dijo la Fiscal General Adjunta Harmeet K. Dhillon en un comunicado anunciando el acuerdo.
La demanda, presentada en el Tribunal de Distrito de Estados Unidos para el Distrito Medio de Georgia en octubre de 2024, alegó que la familia solicitó repetidamente un apartamento en planta baja debido a que el niño padecía un trastorno genético que causaba discapacidad permanente de movilidad.
Según la demanda, la administración no aprobó las solicitudes durante un período de 14 meses, a pesar de que había múltiples unidades disponibles en la planta baja del complejo de apartamentos en Fort Valley.
Funcionarios federales dijeron que la madre se vio obligada a cargar a su hijo hacia arriba y abajo de las escaleras del apartamento con ayuda de sus hijos mayores, causando dificultades físicas y emocionales para la familia.
El fiscal federal Will Keyes dijo que el caso envía un mensaje claro a proveedores de vivienda en toda Georgia.
“Los propietarios de viviendas de alquiler y sus empleados deben conocer y cumplir la Ley de Vivienda Justa, ya que negar adaptaciones razonables es ilegal, y nuestra oficina no dudará en perseguir a quienes violen la ley”, dijo Keyes.
El caso comenzó después de que se presentó una queja ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD). HUD investigó las acusaciones y emitió un cargo por discriminación antes de que el asunto pasara a un tribunal federal.
Además del pago de $750,000 a la familia, el acuerdo exige que las compañías implementen cambios de políticas, proporcionen capacitación a empleados y reporten futuras solicitudes de adaptaciones al Departamento de Justicia.
Defensores de vivienda dicen que el caso destaca preocupaciones crecientes relacionadas con accesibilidad y adaptaciones para discapacitados en el mercado de viviendas de alquiler en Georgia, particularmente en comunidades rurales donde la vivienda accesible puede ser limitada.
El Distrito Medio de Georgia incluye gran parte del centro y sur de Georgia, incluyendo áreas alrededor de Valdosta, Tifton, Albany y Cordele, haciendo significativa la acción federal para propietarios y administradores de propiedades en toda la región.
Los demandados en el caso incluyeron Indian Oaks Apartments LTD, Russell Management Services LLC, H.J. Russell & Company y The Russell Realty LP.
H.J. Russell & Company es una importante firma de bienes raíces y desarrollo con sede en Atlanta y proyectos en toda Georgia.
La ley federal exige que los propietarios proporcionen adaptaciones razonables a inquilinos con discapacidades cuando sea necesario para permitir el uso y disfrute equitativo de la vivienda.
Los ejemplos pueden incluir traslados a unidades accesibles, espacios de estacionamiento reservados, excepciones para animales de servicio u otras modificaciones relacionadas con una discapacidad documentada.
El Departamento de Justicia alienta a cualquier persona que crea haber experimentado discriminación de vivienda a presentar quejas ante HUD o contactar la Línea Directa de Discriminación de Vivienda del departamento.
El caso es United States of America v. Indian Oaks Apartments LTD et al., presentado en el Tribunal de Distrito de Estados Unidos para el Distrito Medio de Georgia.
Traducción al español y asistencia editorial por inteligencia artificial.
